Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi helmikuun alussa kaupungin omistamien asuntotonttien maanvuokraukselle ensimmäistä kertaa yhtenäiset periaatteet. Päätös on merkittävä, mutta se syntyi jopa yllättävän riidattomasti niin, että sitä vastusti lopulta vain muutama perussuomalainen.
Esityksen laaja kannatus liittyy siihen, että siinä on varsin onnistuneesti tasapainoiltu taloudellisen ja sosiaalisen kestävyyden kanssa.
Nyt tehty päätös turvaa sen, että yhteisesti omistetun maan käytöstä saadaan tulevaisuudessa kerättyä yhteiseen pussiin kohtuullinen korvaus. Se ei tarkoita tonttivuokrien yleistä nostamista eikä se vaikuta olemassa oleviin tonttivuokrasopimuksiin. Siinä määritellään ne periaatteet, joiden mukaan määräytyvät uudet sopimukset. Näitä suuntaviivoja sovelletaan myös nykyisten sopimusten uusimisesta tehtävissä tulevissa päätöksissä.
Vihreiden tavoitteiden kannalta erityisen tärkeää on, että uusi käytäntö lisää läpinäkyvyyttä ja tasavertaisuutta. Tähän asti tonttivuokrien määräytyminen ei ole kaikilta osin ollut johdonmukaista eikä perusteltua.
Aiemmin merkittävää alueellista epäoikeudenmukaisuutta on tuottanut se, että tonttien arvoa on määritelty nojautuen summittaisesti ja toista tarkoitusta varten rajattuihin ARA-vyöhykkeisiin. Niiden sisällä olevat merkittävät erot tonttien todellisissa arvoissa eivät ole tulleet huomioiduksi oikein tonttivuokrien tasoja määriteltäessä. Jatkossa uusissa sopimuksissa korjataan esimerkiksi sellaista systemaattista virhettä, jonka takia erityisesti vuokratalovaltaisissa lähiöissä tonttivuokra on usein ollut liian korkea suhteessa uusiin ja asuntomarkkinoilla hinnakkaiksi muodostuneisiin alueisiin. Päätös siis edistää kaupungin alueiden välistä tasavertaisuutta ja hyödyttää lähiövyöhykettä.
Uusien periaatteiden kautta päästään eroon myös siitä ongelmasta, että sopimuksia uusittaessa tonttivuokrat ovat voineet nousta kerralla moninkertaiseksi. Näissä tapauksissa on kyse siitä, että pitkän sopimuskauden lopulla vuokra on menettänyt käytännössä suurimman osan reaaliarvostaan, jäänyt jälkeen mistään reilusta tasosta. Vaikka päivitystilanteessa vuokra on noussut korkeintaan samalle tasolle kuin mitä muut maksavat jo ennestään, jyrkkä korjausliike on ollut asukkaiden kannalta ikävää. Jatkossa sopimuskauden aikana vuokratasoa päivitetään 20 vuoden välein, jolloin ne säilyttävät arvonsa paremmin Tämä luo asunnon omistajille ja ostajille ennustettavuutta ja on selvästi nykyistä oikeudenmukaisempaa muutenkin.
Tonttivuokrien yhteydessä usein esiin nousee ajatus, että Helsingin muutenkin korkeiden asumiskustannusten takia kaupungin pitäisi mieluummin laskea tonttivuokria kuin yrittää suhteuttaa niitä tonttien todelliseen arvoon.
Tämä ei kuitenkaan ole mahdollista, sillä kuntalain mukaan tontit tulee vuokrata markkinahintaan. Helsingin tulee noudattaa tässä asiassa lakia. Helsingissä lain mukainen tuottotavoite tonteille asettuu arvioiden mukaan noin 3,5 ja 4 prosentin väliin. Nyt valmistellun päätöksen kaupunginhallitusvaiheessa päästiin kaikkien puolueiden kesken yksimielisyyteen siitä, että uusilta asuntotonteilta tuottotavoite on 3,5 prosenttia.
Tämä ei tarkoita etteikö esimerkiksi kohtuuhintaisen asuntotuotannon kohteille voi tarjota edelleen alennuksia. Ne vain lasketaan jatkossa tästä yhtenäisillä periaatteilla määritellystä markkinahinnasta. Näin esimerkiksi kaupungin vuokratalojen vuokrien taso säilyy edelleen edullisena.
Aiemmin alennettuja tonttivuokria on myönnetty myös hitas-yhtiölle. Nyt päätettiin, että näitä alennuksia myönnetään vielä tämän vuoden loppuun asti tehtävissä sopimuksissa. Sen jälkeiset järjestelyt sidotaan siihen, mitä koko hitas-järjestelmän uudistamisesta ja korvaamisesta vielä tämän vuoden kuluessa päätetään
Tonttivuokra kohdistuu enemmän omistamiseen kuin asumiseen
On hyvä ymmärtää, että tonttivuokran taso vaikuttaa pitemmän päälle enemmän asuntojen omistamiseen kuin asumisen kustannuksiin. Jos kaupunki ei pyytäisi tonteista käypää vuokraa, vaan antaisi niistä alennusta, kaikki veronmaksajat tukisivat erotuksen osuudella niitä asuntojen omistajia, joiden asunto on kaupungin tontilla. Koska asunnon omistajat ovat usemmín varakkaita tai keskituloisia kuin köyhiä tällainen tulonsiirto ei olisi sosiaalisesti erityisen oikeudenmukainen.
Tonttivuokran alennus näkyy erityisen vahvasti tilanteessa, jossa kaupallinen rakennuttaja myy asuntoja ostajille. Alhaisempi tonttivuokra ja siitä seuraava alhaisempi vastike nostavat asunnosta saatavaa myyntihintaa. Se taas vaikuttaa ostajan pankkilainan hoitokustannuksiin. Näin markkinahintaa edullisempi tonttivuokra ei vähennä tulevan asunnon ostajan asumiskuluja, vaan lisää myyjän voittoa. Tässä tehdyssä päätöksessä siis varmistetaan kaikkien kaupunkilaisten yhteisen omaisuuden tuotto kaikille kaupunkilaisille, ei harvoille ja huolehditaan siitä, että rakennuttajat eivät saa liian matalien tontinvuoksien avulla ylisuuria voittoja.
Samalla tavalla käy markkinoilla vuokrattavien asuntojen vuokrille. Kun asunnon omistaja yleensä pyrkii vuokraamaan asunnon niin kalliilla kuin joku on valmis maksamaan, tonttivuokran ja vastikkeen taso eivät vaikuta asunnon vuokrapyyntöön mitenkään. Siksi yhteinen tuki tonttivuokraan eli asunnon omistajan maksama alempi vastike ei helpota vuokralaisen asumisen kustannuksia, vaan lisää omistajan asunnon vuokraamisesta saatavaa voittoa.
Toki silloin kun omistaja asuu itse asunnossaan, tonttivuokran alennus auttaa häntä asumiskuuissaan, mutta tilanne muuttuu heti, kun asunto myydään tai vuokrataan. Näin käy käytännössä kaikille asunnoille ennen pitkää. Siksi ei ole järkevää tukea asunnon omistamiseen liittyvän pääoman muodostusta antamalla tonttivuokraan veronmaksajien tukea. Kun taas halutaan tukea sosiaalisin perustein vähävaraisempia, siihen kannattaa valita paljon tarkemmin kohdennetut välineet kuin tonttivuokra.
Seuraavaksi kiinteistöveron tason tarkistus
Tonttivuokrat ovat poliittisesti olleet pitkään erittäin kuuma aihe, koska se koskettaa niin monia. Asetelmaa kärjistää sekin että asumisen kustannusten muodostumisen mekanismien avaaminen ei ole helppoa. Näistä syistä on erityisen hienoa, että tonttivuokrien määräytymisen koskevista periaatteista voitiin saavuttaa valtuustossa laajapohjainen yhteisymmärrys.
Tonttivuokrien rinnalla merkittävä asumiseen liittyvä tulonlähde veronmaksajien yhteisen kassaan on kiinteistövero, joka kohdistuu erityisesti niihin kiinteistöihin, jota sijaitsevat muiden kuin kaupungin omistamilla tonteilla. On tärkeää että kiinteistövero on perustellussa suhteessa tonttivuokrien tasoon.
Helsingissä kiinteistövero on ollut pitkään valtion määrittämän vaihteluvälin alarajalla, mutta vihreät ovat jo pitempään esittäneet sen nostamista. Tonttivuokrien uusista periaatteista päättämisen jälkeen olisi perusteltua aloittaa laajempi keskustelu kiinteistöveron oikeasta tasosta Helsingissä.
Tuomas Rantanen
Kaupunginvaltuutettu, kaupunginhallituksen jäsen