Yhdeksän ehdotusta Helsingin maankäytön ja asumisen kehittämiseksi

Kirjoitus perustuu vihreiden valtuutetun ja asuntotuotantotoimikunnan puheenjohtaja Tuomas Rantasen puheeseen kaupunginvaltuustossa 2.3.2011

Hyvä valtuusto,

Maankäytön ja asumisen alueella Helsingissä ei ole mennyt ihan niin kuin television Strömsössä, jossa onnistuu mikä vain. Kaikki vaikuttavat tekijät eivät kuitenkaan ole olleet kaupungin omissa käsissä. Suhdanteiden takia yksityinen tuotanto ehti välillä jopa pysähtyä. Toisaalta valtion kompensointitoimet vaikuttivat osaltaan siihen mihin rakentaminen ohjautui.

Pääongelmat Helsingin maankäytössä liittyvät koko pääkaupunkiseudun kehitykseen. Helsingin asuntopolitiikassa taas pääongelmat ovat asumisen korkea hinta kaikissa asumismuodoissa ja kasvava alueellinen segregaatio. Molempiin voidaan vaikuttaa juuri maankäyttö- ja asuntopolitiikan keinoin.

Luettelen seuraavassa yhdeksän toimenpidettä jotka mielestäni tukisivat Helsingin maankäytön ja asumisen tavoitteita:

1) Ylikunnallinen yhteistyö

Kuntien yhteistyön hallinnollisen kehittämisen poliittisen takalukon ei pidä antaa jumiuttaa kuntien välistä yhteistyön vahvistamista juuri maankäytön ja asuntopolitiikan alueilla.  Yhteiset liikenneratkaisut ja yhteiskuntarakenteen tiivistäminen ja sosiaalisen rakenteen tasapainottaminen ovat kaikkien etu.  Poliittisen sapelinkalistelun rinnalle tulee nostaa lisää virkamiestason suunnittelutyötä, ja sen tueksi tueksi kannattaa nimeitä puolueettomia yhteiskuntatalouden ja suunnittelun asiantuntijoita.

2) Kaupungin oman tuotannon vahvistaminen säädellyssä tuotannossa

MA-ohjelman tuoreesta seurantaportista käy ilmi, että viime vuosina valmistuneiden Ara-asuntojen suhteellinen osuus lähestyy ennalta asetettuja tavoitteita. Tämä kuitenkin johtuu juuri suhdannekuopasta, joka vaikutti vapaarahoitteisen yksityisen tuotannon seisahtumiseen. Vuoden 2010 aloituksista Ara-vuokra-asuntoja on liki tavoiteltu 1000, mutta siitä suurin osa on erityisryhmien (sinänsä toki tähdellistä) asumista. Kunnan oman asuntojonon helpottamiseksi tarvittavia tavallisia kunnan vuokra-asuntoja on saatu hälyttävän vähän. Sosiaalisten tekijöiden ohella puute huokeista vuokra-asunnoista vaikuttaa suoraan monilla aloilla työvoiman saatavuuteen

Aran kokonaistavoitetta kannattasi tästä syystä nostaa ja samalla korvamerkitä erikseen se osuus, joka halutaan turvata nimenomaan tavallisille kaupungin vuokra-asunnoille.

Ns. välimallin eli Hitasin, osaomistusasuntojen ja asumisoikeusasuntojen tavoite laahaa sekin kaukana tavoitteista.  Tämä taas johtaa kaupungille epäedulliseen muuttoliikkeeseen ja yhteiskuntarakenteen hajautumiseen.

Kun muiden rakennuttajien kiinnostus säänneltyä tuotantoa kohtaan vaihtelee, kaupungin oma Asuntotuotantotoimisto on avainasemassa. Att:n määrätavoitteet eivät ole toteutuneet. Tuotantoluvut ovat kuitenkin suoraan luettavissa siitä miten paljon kaupunki itse osoittaa toteuttamiskelpoisia tontteja omalle tuotannolleen.

Erityisen tärkeä on ymmärtää, että valtuuston kiinteistövirastolle asettamat tavoitteet, ei vähiten tontinmyynnistä saatava tulostavoite, vaikuttavat siihen minkälaisia tontteja omalle tuotannolle jää. Kaikkiaan kaupungin tulisi tehostaa poikkihallinnollista näkökulmaa alueiden kehittämisessä ja tontinluovutuksessa. Vain osoittamalla tontteja säänneltyyn tuotantoon, niitä saa.

3) Kaavoituksen räätälöinti

Ympäristön esteettisyyden ja toimivuuden  ohella kaavoituksella ratkaistaan myös osaltaan siitä miten kallista asumisesta tulee.

Kaavoituksessa tulisi miettiä entistä tarkemmin miten tinkiä parkkipaikkakustannuksista siellä missä se on mahdollista. Autottomien tai vähäautoisten talojen sijoittaminen alueelle on järkevintä tehdä liikenteen ja parkkipaikkojen sijoittumisen kokonaisuuden kautta. On tärkeää myös että kohteet oikeasti suunnitellaan niin, että ne nimenomaan houkuttelevat autottomia talouksia, joita Helsingissä on paljon. Turhien parkkipaikkojen tekeminen on niukkojen maankäyttöresurssien hukkaamista ja nostaa tarpeettomasta asumisen hintaa. Nyt käynnistettyjen kokeilukohteiden tulosten jalostuminen mahdollisimman pian jo kaavoitusvaiheen käytännöiksi on erityisen tärkeää.

Toisaalta esteettömyysvaatimusten ja muiden kaavamääräysten ja rakentamisohjeiden yhteisvaikutus johtaa huonommin toimivaan ympäristöön ja voi tulla paljon kalliimmaksi jos niiden yhdistäminen jää rakennuttajan vastuulle eikä niitä ole otettu huomioon riittävän hyvin jo kaavoissa.

Kaupunki säätelee asuntojen keskikokoa tavoitteena turvata myös isojen perheasuntojen rakentamista kaikilla alueilla. Keskipinta-alaohjaus toimii kuitenkin huonosti:  markkinoilla kysytään erityisesti pienasuntoja, joita rakennuttajilla on kiusaus tehdä mahdollisimman paljon ja keskiarvoon pääsemiseksi kohteisiin tehdään yleisön maksukyvyn ylittäviä suurasuntoja. Silti perheasuntojakin on hyvä saada, jotta alueiden palvelurakenne kehittyisi tasapainoiseksi. Siksi kaupungin tulisikin ottaa käyttöön sellainen  ohjusmekanismi joka edellyttää että huoneistosta joku hyväksi katsottava osuus pitäisi olla nimenomaan huoneluvultaan perheasunnolle sopiva. Näin markkinoita kannustettaisi kehittämään kaupaksi meneviä tehokkaiden neliöiden perheasuntotyyppejä. Samalla kaikki muut asunnot voisivat olla vapaasti sellaisia kuin markkinoilla on eniten kysyntää.

4) Sekatalot

Etenkin uusille alueille rakentaminen on usein vaativien maanparannustöiden takia kallista.  Merellisille alueille rakennettujen asuntojen myyntihinta on myös korkea, mikä houkuttelee määrittelemään niitä vapaarahoitteiseen tuotantoon. Lisäksi erityisen korkeatasoiseen rakennettuun ympäristöön pyrkiminen tuottaa kaavallisia määräyksiä jotka voivat olla säännellyn tuotannon kannalta hankalia tai mahdottomia toteuttaa.

Kaupungin olisi järkevää kehittää näille alueille eri hallintamuotoja yhdistäviä hankkeita. Tämä voisi tarkottaa sitä, että talon asuntomarkkinoilla arvokkaammiksi noteeratut osat – esimerkiksi ylimmät merinäköalakerrokset – myytäisi markkinoilla ja muut vuokrattaisi  normaalisti kaupungin vuokra-asuntokannassa eteenpäin. Kaupunki voisi tehdä talon vaparahoitteisesti ja kompensoida kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen vähäisempää tuottoa myytävän tuotannon myyntivoitosta. Toki sekatalo voidaan muodostaa niinkin että talo jaetaan kahdeksi yhtiöksi joista toinen on ara-yhtiö ja toinen vapaarahoitteinen.

Sekataloja tai ainakin sekakohteita voidaan tarjota myös yksityisille rakennuttajille. Jos tontinluovutuksessa samalle rakennuttajalle osoitetun vapaarahoitteisen kohteen viereen koplattava kohde osoitetaan säänneltyyn tuotantoon, voidaan saada yksityinen toimija sitoutumaan muidenkin kuin sille itselleen tuottoisimpien hallintamuotojen tekemiseen.

5) Kaupungin oma vapaarahoitteinen tuotanto

Kaupungin tietokeskuksen julkaisuista saa hyvän kuvan siitä kuinka alueellinen eriarvoistuminen kaupungissa lisääntyy. Käytännössä kaupunki voi vaikuttaa kehityksen suuntaan asuntopolitiikalla ja palvelurakennetta – erityisesti kouluja – säätelemällä. Täydennysrakentamisen kannalta ongelmana on se, että tietyillä alueilla on ennestään paljon, sosiaalisen tasapainon näkökulmasta joskus liikaakin,  aravuokra-asuntoja eikä muiden hallintamuotojen toteuttamiselle ole markkinaedellytyksiä.

Tästä syystä kaupungin kannattaisi luoda kehitettäviin lähiöihin omaa erityistä vapaarahoitteista tuotantoa. Tällainen erikoistuototanto kannattaisi merkitä erityisellä laatumerkillä, sen kohdalla voitaisi satsata arkkitehtuuriin ja teknisiin kokeiluihin. Taloudellinen tuotto-odote voidaan merkitä alhaiseksi, joissain tapauksessa jopa negatiiviseksi, sillä kaupungin kannalta osa tuloksesta liittyy nimenomaan alueiden sosiaaliseen vahvistamiseen.  Toisaalta samalla saadaan yksityinen tuotanto kiinnostumaan näistä alueista ja tätä kautta syntyvä maanarvon vahvistuminen näkyy kaupungin tuotoissa myös.

6) Kaupungin omistaman vapaarahoitteisen asuntokannan hyödyntäminen

Kaupungilla on omistuksessaan paljon vapaarahoitteisia asuntoja, joiden kohtaloa mietitään paraikaa. Vaikka on tärkeää että kaupunin kiinteistöomaisuutta tarkastellaan myös taloudellisen tuoton näkökulmasta, on selvää, että myös asuntopolitiikan epäonnistuminen tuottaa kaupungille erityisen paljon kulujakin. Siksi olisi erityisen tähdellistä, että kaupungin omistamaaa vapaarahoitteista asuntokantaa voidaan hyödyntää tehokkaasti myös asuntopolitiikan työvälineenä.

Tämä tarkoittaa erityisryhmien asumisen turvaamista, mutta myös mahdollisuuksia kunnan tavallisen vuokra-asuntokannan vahvistamiseen.

Lisäksi tämä tarkoittaa työsuhdeasuntokysymyksen nostamista  pöydälle. Työsuhdeasuntojen pitäisi olla yksi tehokas keino tuottaa kaupungin työntekijöille kohtuuhintasta asumista ja  tukea kaupungin hallintokuntia uusien työntekijöiden rekrytoimisessa. Työsuhdeasuntojen vuokrasopimuskriteerit tulisikin arvioida uudestaan niin, etteivät sopimukset  enää olisi määräaikaisia ja että niiden vuokrataso olisi tarkoituksenmukainen.

Ara-säätelystä vapautuvia vuokra-asuntoja ei nykyisessä asuntotilanteessa kannata ottaa pois kaupungin kohtuuhintaisesta vuokra-asuntotarjonnasta.

7) Rakennuttamisen ja rakentamisen uudet toimijat

Pääkaupunkiseudulla asumisen hintaa nostaa rakentamisen markkinoiden heilahtelut ja kaupallisten toimijoiden vakiintunut toimintaympäristö. Kaupungin etu olisi se että markkinoille tulisi sekä uusia rakennuttajia että rakennusliikkeitä.

Tässä asetelmassa mallia kannattaisi hakea mallia Keski-Euroopasta, missä osuuskunta- ja ryhmärakentamisen eri muodot  ovat merkittävässä roolissa etenkin kohtuuhintaisen asumisen tuotannossa, mutta myös erilaisten asumiskokeilujen kehittelyssä. Suomessa on pitkät perinteet hartiapankkirakentamisessa pientalopuolella, mutta kerrostalojen kohdalla tähän suhtautuminen on jo vuosikymmeniä myöhässä.

Kaupungin kannattaisi houkutella markkinoille toimijoita myös maan rajojen ulkopuolelta ja jopa harkita pääkaupunkiseudun kuntien yhdessä omistaman rakennusyhtiön perustamista. Tämä voisi vaikuttaa rakentamisen kilpailutusasetelmiin tervehdyttävästi. Tällaisen toimijan kannattaisi tarjota urakoita myös laman aikana.

8) Työpaikka-alueiden kehittäminen

Kaupungin tasapuolinen kehittäminen on kaupungin etu paitsi sosiaalisesti myös taloudellisesti. Etenkin metroradan varren alueita kannattaisi kehittää siten, että nyt hyljeksittyjen asemien lähiympäristöt muodostuisivat kiinnostaviksi kehitysalaueiksi. Jos kaupunki siiirtäisi keskustassa sijaitsevia toimintojaan näille lähtökohtaisesti edullisille alueille, kaupunki sekä säästäisi hallintokuntien kiinteistömenoissa että saisi käyntiin hankkeita jotka tuovat eri puolille helsinkiä työpaikkoja. Omilla investointipanoksilla alueille olisi löydettävissä myös kaupallisia investoijia ja rakentamisen yhteistyökumppaneita. Tällaisia työpaikka-alueita kannattaisi myös yhdistää asuntorakentamiseen.

Tällaisilla manöövereille nyt alhaisen maanarvon alueiden arvo nousisi, mikä toisi tuloa kaupungille.

9) Maan arvon hyödyntäminen ja uudet rahoitusmallit

Tällä hetkellä kaupunki käsittelee uusien alueiden rakentamista osana koko investointibudjettia. Sen rajallisuuden takia (ja siksi että rakentaminen on kovin suhdanneherkkää), monien uusien alueiden valmistuminen venähtää. Tämä aiheuttaa toiminnallisia, liikenteellisiä ym. ongelmia ja toisaalta tulee menetettyjen tuottojen takia kalliimmaksi kuin jos hanke saataisiin nopeammin valmiiksi. Esimerkiksi Kruunuvuoren kohdalla on vaarana, että koko alueen keskeinen liikenneratkaisu – rautiovaunujen ja kevyen liikenteen oikotiesilta – viivästyy ja samalla alue rakentuu eri tavalla kuin on tarkoitus.

Tämän takia kaupungin kannattaisi muodostaa uusista alueista omia taloudellisia kokonaisuuksiaan, jolle laaditaan omat investointibudjetit ja hankitaan oma rahoitus.  Alueen nopea kehittäminen nostaa maanarvoa, jonka kasvavasta tuotosta riittää hyvin lainojen maksuun.  Tällaisten varman tuoton turvaavien kohteiden lainoituksessa kaupungin kannattaisi hakea pientä, mutta varmaa tuottoa hakevia tahoja kuten eläkeyhtiöitä. Nykyisin kaupunki liian herkästi jättää alueen valmistumisesta seuraavan maanarvon nousun rakennusliikkeiden eduksi.

Hyvä valtuusto,

maankäyttö ja asuntopolitikka ovat monessa mielessä alueita, joissa valtuusto käyttää aivan erityisen suurta valtaa. Olen vakuuttunut siitä, että meillä olisi enemmän pelimerkkejä käytettävissämme kuin ehkä olemme tottuneet ajatellaan.

Close Comments